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樓市下半年及明年初將續下行 房價漲幅將逐步回落

發布日期:2016-7-29 9:21:53  來源:經濟參考報 [微博  作者:

告別野蠻生長以及黃金時代之后,房地產行業如今陷入一種百花齊放卻缺乏統一而鮮明步調的節奏,分化、并購、轉型、跨界、多元化、出海、回歸一二線等,房企的選擇五花八門、不一而足。近日在海南舉行的博鰲·21世紀房地產論壇上,與會嘉賓認為今年上半年樓市已形成周期性高點,今年下半年及明年初將呈下行趨勢。

 

樓市下半年及明年初將續下行 房價漲幅將逐步回落

 

圖片來源于網絡

國內樓市下行趨勢形成

“由于房價已經到達周期高位,明年有些城市的房地產市場將會出現負增長。”住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌在日前舉行的博鰲·21世紀房地產論壇上做出上述表示。

國家統計局數據顯示,2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米,同比增長17.3%,是迄今為止成交面積最高的一年。而今年上半年全國商品房銷售面積已達64302萬平方米,同比增長27.9%,但增速比1-5月份回落5.3個百分點。

“房地產有一個短周期,這個周期大約是3年左右,其中包括上漲和回落。各城市情況不同,一二線城市可能會更貼近市場波動,三四線城市可能會滯后一些。”顧云昌說,“由于房價已經到達周期高位,明年有些城市的房地產市場將會出現負增長,在下行過程中,購買力將會下降,觀望情緒會加重,這種特點,將會在三四線中小城市更為明顯。”

對此判斷,全聯房地產商會創會會長聶梅生也表示認同,她認為上半年房地產市場漲幅已形成階段性高點,未來整個市場趨緩已形成趨勢。

迦南資本合作創始人、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東表示,國內房地產市場目前處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段,建銀精瑞資本作為一家房地產基金管理公司,近年來逐漸縮減國內業務。

“如果現在讓您選擇國內一個城市進行房地產投資,您會選擇哪個城市?”“我選擇一個都不投。”李曉東如此作答,“北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點城市,目前看市場面比較好,但成本高,進入風險比較大;三四線城市,作為房地產基金管理的公司,我們更不敢進。”李曉東表示,現在國內好的房地產投資項目越來越難找。

市場分化后泥沙俱下

對于2016年上半年地王頻出的現象,新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為,地王造就樓王,同時擠出普通商品房供應拉高房價,未來中低端的產品越來越少,價格也會越來越高。

新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪表示,在中國經濟新常態下,房地產有三個調整同時來襲:一是“周期性調整”,而企業的對策是等待;二是“結構性調整”,企業的對策是轉型;三是“趨勢性調整”,企業的對策是創新。

在一系列分化下,房地產市場也是泥沙俱下。

聶梅生指出,如今政府在提倡租售并舉,確實滿足了居住使用的需求,這種去庫存方式是良性健康的。但另一種現象應當引起警惕,去庫存確實把房子賣光了,但購買者大多都是投資客,很多房子沒人住,造成了房地產高空置率,長此以往,那就是惡性去庫存,只是房子從開發商手里轉移到了投資客手中,讓庫存搬了一次家,不是真正意義上的去庫存。

顧云昌表示,地方政府在去庫存的時候,應該對這種現象進行重點關注,同時解決配套建設問題,采取一些新穎的模式,解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置,對于投資客造成的高空置率,應該警惕其對樓市未來發展帶來的風險因素。

去年全國商品房均價創新高,今年上半年,全國房價又上了新臺階,這超過了行業人士的預期。首開集團黨委書記、董事長潘利群認為,市場上悲觀聲音不少,主要源于對中國持續增長的擔憂,包括勞動力供給減少,投資違約度下降,技術創新乏力,國際市場萎縮等,這些支撐過去高增長的動力正在減弱。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為,房價上漲導致去庫存陷入困境,已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去,另一部分庫存是最大的存量部分,即新開工面積中沒有被銷售掉的面積,這塊占比也非常高。第三部分是土地儲備面積,據統計,24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米,所以實際庫存應該遠遠高于現在的表面庫存。

“地王項目越來越多,統計數據顯示,今年上半年全國涌現205宗地王,而在曾經最好的樓市時代,全國也只有幾十個地王。地王項目能否賺錢,要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續。”李曉東表示。

經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示,目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮,有政府保障和去化保障的地王才可靠。

后市政策微調可能性加大

REICO工作室在論壇上發布的《2016年第二季度中國房地產市場報告》對三季度市場預測認為,市場發展的全局性政策環境將繼續保持寬松,市場維持低增長的態勢,增幅繼續二季度末期回落趨勢,投資增速、銷售增幅、房價漲幅將逐步回落。

與會嘉賓認為,此前房地產一有異動,政策就會接踵而來。未來根據不同區域制定不同的微調政策,在必要時因城施策,這一可能性或將加大。

聶梅生提出,房地產的供給側改革,必須從三個方面入手:“第一是土地供給側改革,政府應該積極推動同地、同權、同價農地入市;第二,房地產投融資體制改革,必須加大直接融資比例,建立各地房地產投資資金;第三,房地產稅費改革,針對企業而言,應該將土地出讓金與稅費并軌,規范納稅。”

顧云昌表示,下半年的調控政策,應該更細化,從分城施策到一城一策,中央要進一步下放權力和責任到地方政府,更大地利用市場進行資源配置。以北京及周邊區域為例,顧云昌表示,熱點區域和城市不宜頻繁出調控政策,建議維持現在的政策。

“房地產稅可能沖擊樓市去庫存的問題一直有人提,但是在國內房地產市場兩極分化的背景下,可以選擇分區域、分城實施。”華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示,推進房產稅的實施是不可避免的,只是時間問題。

賈康表示,對于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市,特色小鎮、宜居小鎮建設將成為化解庫存的一個有效良方,“目前長三角許多城市都在實施特色小鎮建設規劃,盡可能將人穩定在宜居小鎮中”。

“三四線城市的去庫存問題,更多地可采用政策杠桿,比如共有產權等問題,減輕購房者壓力,因為這些城市的購買力依然較低,有條件的還可以適當用一些金融杠桿。”賈康表示。

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